Metodos de tasación

El valor de una propiedad puede ser estimado desde diversos enfoques, normalmente concordantes, pero no como condición necesaria. El trabajo de la tasación consiste en abordar estos enfoques de forma objetiva, para luego determinar mediante el juicio experto cuál de éstos representa de mejor forma el valor asignado al bien.

El método comparativo es el mas usado, donde se realiza un análisis comparativo de mercado, considerando el nivel socioeconómico del entorno y propiedades cercanas, el uso de suelo en estudio, el grado de urbanización del sector y la disponibilidad de inmuebles similares que prestan la misma utilidad en el mercado de la comuna y el sector. Se realiza una evaluación de las diferencias y una homogeneización de las características de la propiedades comparables en relación a la tasada. Junto con este método se realiza un análisis de rentabilidad.

Otro método usado es el valor residual para terrenos con potencial inmobiliario este determina el valor maximizado de un terreno edificable que un desarrollador medio estaría dispuesto a pagar, en función de un proyecto inmobiliario potencial. Se deben internalizar todas las inversiones, egresos e ingresos de este proyecto el que, para efectos de tasación, debe basarse siempre en el contexto inmobiliario observado. Se debe definir la rentabilidad o tasa de descuento que se exigirá al proyecto, basado en tasas convencionales de mercado.

Una vez fijados todos los factores mencionados se procede a iterar y determinar el valor de terreno que permite obtener la tasa de rentabilidad elegida.

El otro es el de Método Capitalización de Rentas Valoración (orientado a Strip center, locales comerciales) de un inmueble en base a su capacidad de generar ingresos, rentas o beneficios, durante su vida útil, desde el punto de vista de un inversionista medio. El valor de renta corresponderá al valor presente de los flujos futuros que genere el bien, descontados a una tasa pertinente.